Ev alırken yalnızca satış bedelini değil, tapu masraflarından sigortaya kadar bir dizi ek gideri de hesaba katmak gerekir. Bu masraflar toplamda satış bedelinin %5–8'ine kadar çıkabilir. Aşağıda 2026 itibarıyla alıcının ödemesi gereken başlıca kalemleri sırayla açıklıyoruz.
1. Tapu harcı: binde 20 + binde 20
Satış işleminde alıcı ve satıcı, tapuda beyan edilen bedelin ayrı ayrı binde 20'si oranında tapu harcı öder. Toplam harç bedelin %4'üdür ve taraflar anlaşırsa tamamını tek taraf üstlenebilir; uygulamada çoğu zaman alıcı öder. Beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergi değerinden düşük olamaz. Gerçek satış fiyatının altında beyan, sonradan vergi ziyaı cezasına yol açabilir. Tutarı tapu harcı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
2. Döner sermaye ücreti
Tapu müdürlüğüne işlem başına döner sermaye ücreti ödenir. 2026 için gösterge tutar 2.227 TL'dir ve taşınmazın bulunduğu yere göre 0,30 ile 3,00 arasındaki bir katsayıyla çarpılır. Yani bu ücret yaklaşık 670 TL ile 6.700 TL arasında değişir.
3. Zorunlu deprem sigortası (DASK)
Tapu devri için konutun geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesinin bulunması gerekir. Poliçe primi; konutun bulunduğu ilin deprem riskine, yapı tarzına ve metrekaresine göre değişir. Satıcının poliçesi devredilemez; alıcı adına yeni poliçe düzenlenir.
4. Emlakçı komisyonu
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre emlak işletmesinin satışta alabileceği hizmet bedeli, satış bedelinin alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı %2'si ile KDV'sidir. Bu oran, taraflarla yapılan yetki sözleşmesinde daha düşük belirlenebilir. Komisyonun ancak satış tapuda gerçekleştikten sonra ödenmesi gerektiğini unutmayın.
5. Konut kredisi masrafları
Kredi kullanacaksanız; ekspertiz (değerleme) ücreti, kredi tahsis ücreti, ipotek tesis masrafları ve kredi süresince konut sigortası gibi kalemler eklenir. Konut kredilerinde faize KKDF ve BSMV uygulanmaz, bu yüzden aynı faizli ihtiyaç kredisinden daha ucuzdur. Aylık taksitinizi kredi hesaplama aracıyla görebilirsiniz.
6. Yeni konutta KDV
Müteahhitten ilk kez alınan konutlarda satış bedeline KDV dahildir. Net alanı 150 m²'nin altındaki konutlarda belirli şartlarla %1, diğerlerinde %20 KDV uygulanır. İkinci el konut satışlarında, satıcı ticari bir işletme değilse KDV yoktur.
7. Emlak vergisi ve abonelikler
Satışın yapıldığı yılın emlak vergisini satıcı öder; alıcı, izleyen yıldan itibaren mükellef olur ve belediyeye bildirimde bulunmalıdır. Konutunuz için ödeyeceğiniz yıllık tutarı emlak vergisi hesaplama aracıyla tahmin edebilirsiniz. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin devri için de güvence bedeli ödenebilir.
Örnek: 3 milyon TL'lik ikinci el daire
| Kalem | Yaklaşık tutar |
|---|---|
| Alıcı tapu harcı (binde 20) | 60.000 TL |
| Satıcı tapu harcını da alıcı öderse | +60.000 TL |
| Döner sermaye (katsayı 1) | 2.227 TL |
| Emlakçı komisyonu (%2 + %20 KDV) | 72.000 TL |
| DASK ve abonelikler | Konuta göre değişir |
Bu örnekte alıcının satış bedeline ek olarak ödeyeceği tutar, yalnızca harç ve komisyonla yaklaşık 134.000–194.000 TL'dir.
Satın almadan önce kontrol listesi
- Tapu kaydında haciz, ipotek veya şerh olup olmadığını e-Devlet'ten ya da tapu müdürlüğünden sorgulayın.
- Yapı kullanma izin belgesi (iskân) olup olmadığını öğrenin; iskânsız binalarda kredi ve abonelik sorunları yaşanabilir.
- Kapora verecekseniz yazılı ve şartları belli bir sözleşme yapın; satış mutlaka tapuda gerçekleşmelidir.
- Ödemeyi tapu işlemi sırasında, güvenli ödeme sistemleri veya banka havalesiyle yapın.
Sık sorulan sorular
Tapu harcını kim öder?
Kanuna göre alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 öder. Taraflar anlaşarak tamamını bir tarafa yükleyebilir; bu durumda tapuda bu husus belirtilir.
Tapu işlemi ne kadar sürer?
Web Tapu üzerinden başvuru ve randevu alındıktan sonra, belgeler ve ödemeler tamamsa işlem tapu müdürlüğünde genellikle aynı gün tamamlanır.
Ev alırken değer artış kazancı vergisi öder miyim?
Hayır, bu vergi satıcıyı ilgilendirir. Satıcı, konutu edinmesinden itibaren beş yıl dolmadan satarsa elde ettiği kazanç üzerinden beyanname vermesi gerekebilir.