Türkiye'de kira ilişkileri büyük ölçüde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleriyle düzenlenir. Bu hükümlerin çoğu kiracıyı korumaya yöneliktir ve sözleşmeye aykırı maddeler yazılsa bile kiracı aleyhine değiştirilemez. Aşağıda kiracıların en çok merak ettiği haklarını 2026 itibarıyla özetliyoruz.
1. Kira artışı: yasal sınır TÜFE ortalaması
Yenilenen kira yılında kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçecek şekilde artırılamaz (TBK m.344). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyorsa o kısım geçersizdir; daha düşük bir oran yazıyorsa düşük oran uygulanır. Konut kiralarındaki %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Kendi kiranızın en fazla ne kadar artabileceğini kira artış oranı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise yeni kira bedeli, taraflar anlaşamazsa mahkeme tarafından emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir (kira tespit davası). Bu davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
2. Sözleşme süresi bitince ev sahibi sizi çıkaramaz
Belirli süreli konut kira sözleşmelerinde kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar (TBK m.347). Ev sahibi ise sözleşmenin bitmesini tek başına tahliye sebebi olarak kullanamaz. Ancak sözleşme süresi ve uzamalarla birlikte 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, herhangi bir sebep göstermeden, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
3. Ev sahibi hangi durumlarda tahliye isteyebilir?
- İhtiyaç: Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacını ispatlarsa (TBK m.350). İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Bu nedenle tahliye edilen konut, haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
- Yeniden inşa veya esaslı onarım: Kullanımı imkânsız kılan bir tadilat gerekiyorsa.
- Yeni malikin ihtiyacı: Konutu sonradan satın alan kişi, edinmeden itibaren bir ay içinde bildirimde bulunmak şartıyla, altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle dava açabilir (TBK m.351).
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının, kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdü geçerlidir. Sözleşme imzalanırken boş kâğıda imza alınması gibi uygulamalar geçersiz sayılabilir.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kirasını iki kez geç ödeyen ve bu nedenle iki yazılı ihtar alan kiracıya karşı, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m.352).
4. Kira hiç ödenmezse: 30 günlük süre
Kirası ödenmeyen ev sahibi, kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre verip bu süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315). Kiracı bu sürede borcunu öderse fesih gerçekleşmez. Ödemelerinizi banka veya PTT üzerinden, açıklamaya hangi aya ait olduğunu yazarak yapmanız ispat açısından önemlidir. İhtar sürelerini kira hesaplamaları sayfasındaki araçla hesaplayabilirsiniz.
5. Depozito en fazla 3 aylık kira
Konut kiralarında güvence bedeli (depozito) üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Para olarak verilen depozito, kiracı ve kiraya veren adına ve ancak ikisinin onayıyla çekilebilecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Kiraya veren, sözleşme bittikten sonra üç ay içinde kiracıya karşı dava açmaz veya icra takibi başlatmazsa, bankaya başvurarak depozitonun iadesini isteyebilirsiniz.
6. Kiracının diğer hakları
- Ayıplı konut: Teslimde veya sonradan ortaya çıkan önemli ayıpların giderilmesini isteyebilir, giderilmezse kiradan indirim talep edebilirsiniz.
- Olağan kullanım yıpranması: Normal kullanımdan doğan eskime (örneğin boyanın solması) nedeniyle kiracıdan bedel istenemez.
- Erken çıkış: Sözleşmeyi süresinden önce sona erdiren kiracı, makul bir sürede yeni kiracı bulunana kadar kira ödemekle yükümlüdür; uygun bir kiracı gösterirse bu yükten kurtulur (TBK m.325).
Uyuşmazlıkta ne yapmalı?
1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Arabuluculuk büroları adliyelerde bulunur ve ilk toplantı ücretsizdir. Anlaşma sağlanırsa tutanak ilam niteliğindedir. Yazışmalarınızı ve ödeme dekontlarınızı mutlaka saklayın; gerekirse baronun adli yardım bürosundan ücretsiz destek alabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kirayı yasal sınırın üstünde artırmak isterse?
Yasal tutarı ödemeye devam edebilirsiniz; aşan kısmı ödemek zorunda değilsiniz. İsterseniz itirazınızı yazılı olarak bildirebilirsiniz; bunun için sitemizdeki fazla zamma itiraz yazısı şablonunu kullanabilirsiniz.
Sözleşme sözlü yapıldıysa haklarım geçerli mi?
Evet. Kira sözleşmesi sözlü de kurulabilir; kanundaki kiracı hakları sözlü sözleşmeler için de geçerlidir. Ancak ispat zorlaşır, bu yüzden ödemeleri banka üzerinden yapın.
Ev sahibi evi satarsa çıkmak zorunda mıyım?
Hayır. Yeni malik sözleşmeyi devralır. Ancak yeni malik, ihtiyacını ispat ederse yukarıda anlatılan şartlarla tahliye davası açabilir.